Artigos | Postado no dia: 18 novembro, 2024
Requisitos Essenciais para a Ação de Adjudicação Compulsória: Garantindo a Propriedade do Imóvel
A adjudicação compulsória é uma medida judicial utilizada para garantir o direito de propriedade de um imóvel quando o vendedor, ou aquele que tem a obrigação de transferir a propriedade, se recusa ou não pode formalizar a escritura pública definitiva. Esse instituto do direito imobiliário brasileiro visa assegurar segurança jurídica nas transações imobiliárias, especialmente em contratos de promessa de compra e venda. Para que uma ação de adjudicação compulsória seja proposta e tenha sucesso, é necessário que o comprador atenda a certos requisitos estabelecidos na legislação e interpretados pela jurisprudência.
O primeiro requisito essencial é a existência de um contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Esse contrato é um acordo em que o vendedor, chamado de promitente vendedor, se compromete a transferir a propriedade de um imóvel, enquanto o comprador, o promitente comprador, compromete-se a pagar o preço estabelecido. Esse contrato pode ser formalizado por meio de instrumento particular ou público. No entanto, o contrato precisa ser válido e regular, ou seja, deve obedecer aos requisitos legais como a capacidade das partes, a licitude do objeto e a forma exigida pela lei. Qualquer irregularidade na formalização do contrato pode dificultar o sucesso da ação judicial de adjudicação compulsória.
Outro requisito crucial é a quitação integral do preço do imóvel. O promitente comprador deve ter pago completamente o valor acordado no contrato para que possa exigir judicialmente a propriedade do imóvel. A comprovação do pagamento é feita por meio de documentos, como recibos ou comprovantes bancários, que demonstrem o adimplemento das obrigações contratuais. O pagamento parcial do preço não é suficiente para a adjudicação compulsória, e o direito de obter a propriedade só surge após a quitação total. Em casos de pagamento parcelado, o comprador só poderá ingressar com a ação após o pagamento de todas as parcelas, salvo disposição contratual contrária. Mesmo em contratos em que o pagamento foi feito por financiamento bancário, a adjudicação compulsória pode ser requerida desde que o adquirente tenha cumprido sua obrigação com o banco financiador.
A recusa ou impossibilidade do promitente vendedor de outorgar a escritura definitiva é outro elemento central para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória. Essa recusa pode ser expressa, quando o vendedor se nega formalmente a assinar a escritura, ou tácita, quando o vendedor se mantém inerte, ignorando as tentativas do comprador de formalizar o contrato. A adjudicação compulsória também pode ser requerida em situações em que o vendedor está impossibilitado de outorgar a escritura, seja por falecimento ou por outro impedimento. Nessas situações, a lei permite que o comprador recorra ao Judiciário para garantir o seu direito à propriedade.
O comprador deve demonstrar que a recusa ou impossibilidade de outorga da escritura foi indevida e que ele tentou obter a escritura de forma extrajudicial. Essa tentativa, geralmente feita por meio de notificação ao vendedor, deve ser documentada como parte da instrução processual.
Além da quitação e da recusa do vendedor, é importante que o contrato de promessa de compra e venda esteja devidamente registrado no cartório de registro de imóveis, conforme disposto no artigo 1.417 do Código Civil. No entanto, a jurisprudência e a Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça têm admitido a adjudicação compulsória com base em contratos não registrados, desde que haja provas robustas que demonstrem a quitação do preço e a boa-fé do adquirente.
O imóvel objeto da adjudicação compulsória também precisa estar regularizado e livre de ônus. Isso significa que ele deve estar com todos os tributos pagos e não pode estar sujeito a penhoras ou dívidas que impeçam a sua transferência. Caso existam pendências, como impostos atrasados ou questões relativas à regularização da matrícula do imóvel, essas situações precisam ser resolvidas antes de ingressar com a ação de adjudicação compulsória, pois, como a sentença que julga a ação favorável tem o mesmo efeito da escritura pública, o imóvel deve estar apto a ser transferido de forma regular.
Para que a ação de adjudicação compulsória seja bem-sucedida, o comprador também precisa apresentar uma série de documentos que comprovem seu direito à propriedade. Entre esses documentos, estão o contrato de promessa de compra e venda, comprovantes de pagamento, certidões negativas do imóvel e provas de que houve tentativas de obter a escritura extrajudicialmente.
Em resumo, a adjudicação compulsória é uma ferramenta importante para garantir a transferência de propriedade em casos de recusa ou impossibilidade do promitente vendedor. No entanto, seu êxito depende do cumprimento rigoroso dos requisitos legais, como a existência de um contrato sem a previsão de arrependimento, prova da quitação integral do preço e a regularidade do imóvel. Se esses requisitos forem atendidos, o promitente comprador poderá ingressar com a ação e obter uma sentença que substitua a escritura pública, garantindo-lhe o direito de registrar o imóvel em seu nome e formalizar a propriedade.