Artigos | Postado no dia: 8 outubro, 2024
O que é um imóvel irregular e motivos para regularizá-lo
Um imóvel irregular é aquele que não atende às exigências legais de registro, documentação ou uso de solo, de modo que não possui a documentação necessária para ser considerado legalizado do ponto de vista jurídico e urbanístico perante o Ofício de Registro de Imóveis e prefeitura local.
Algumas características comuns de imóveis irregulares incluem:
- Falta de Averbação no Ofício de Registro de Imóveis
Todo imóvel possui ou deveria possuir uma matrícula própria, ou seja, possui um cadastro e um número somente dele. O imóvel que não estiver devidamente registrado no Ofício de Registro de Imóveis ou sem matrícula própria impede a comprovação legal de propriedade. Essa ausência de matrícula e registro formal faz com que a titularidade do bem não seja reconhecida oficialmente.
- Ausência de Escritura Pública
Infelizmente é prática comum que a compra e venda de imóveis ocorra sem a realização da competente Escritura Pública de Compra e Venda, apenas sendo realizado um contrato particular ou o chamado “contrato de gaveta”. Essa situação pode ocorrer quando o proprietário não possui a documentação legal do imóvel, ou quando há um financiamento que recai no imóvel ou até mesmo por desconhecimento dos envolvidos. No entanto, essa ausência, além de desvalorizar o imóvel, compromete a segurança jurídica da transação e poderá trazer problemas jurídicos tanto para o vendedor como ao comprador.
- Construções Não Averbadas
A ausência de alvará de construção ou ampliação de um imóvel também o torna irregular e, além do risco que uma construção irregular causa aos proprietários, estará sujeito a multas dos órgãos competentes, podendo inclusive ser objeto de pedido de demolição pelo poder público.
- Problemas de Zoneamento ou Ocupação
O imóvel pode estar localizado em áreas não regularizadas, como loteamentos clandestinos, áreas de proteção ambiental, ou terrenos públicos. Também pode envolver o descumprimento de normas de zoneamento urbano, como a ocupação indevida de áreas destinadas a outros fins (ex.: comerciais, industriais).
- Área de Ocupação Irregular
Imóveis em áreas invadidas (particulares ou públicas), terrenos ocupados sem autorização legal, localizados em áreas não regularizadas, como loteamentos clandestinos ou áreas de proteção ambiental também são considerados irregulares e portanto, regularizar um imóvel é essencial para garantir a segurança jurídica, evitar problemas futuros e assegurar o pleno exercício dos direitos de propriedade. Dentre as razões, destaca-se:
- Segurança Jurídica
A regularização permite que o proprietário tenha o reconhecimento legal da propriedade do imóvel, o que somente se concretiza com a devida averbação do proprietário na matrícula junto ao Ofício de Registro de Imóveis local. Isso garante que o bem está devidamente registrado e protege o proprietário contra disputas judiciais ou reivindicações de terceiros.
- Facilidade de Venda e Transferência
Um imóvel regularizado pode ser vendido ou transferido sem obstáculos. Imóveis irregulares, por não terem a documentação adequada, dificultam ou até impedem negociações futuras, além de diminuir o valor de mercado.
- Acesso a Financiamento e Crédito
A maioria das transações de imóveis são realizadas mediante financiamento bancário. E, para que isto ocorra, as instituições financeiras só realizam financiamentos para compra de imóveis regularizados. Portanto, a ausência de regularização restringe a sua venda e, inclusive, impede que o imóvel possa ser dado em garantia na obtenção de crédito para construir ou reformar o imóvel.
- Valorização do Imóvel
Por ter a documentação completa, imóveis regularizados têm maior valor de mercado, pois oferecem segurança jurídica ao comprador e ao vendedor. Ninguém quer adquirir um imóvel e ter problemas futuros com um patrimônio que se levou anos para conseguir comprar.
- Possibilidade de Herança ou Doação
Imóveis irregulares podem gerar problemas no momento da transmissão de herança ou doação, já que a falta de documentação pode complicar o inventário ou a partilha de bens entre herdeiros, principalmente se forem objeto de compra realizada via contrato particular e que, portanto, esteja em nome de terceiros perante o Ofício de Registro de Imóveis da comarca. Com o imóvel regularizado, essa transição acontece de forma mais simples e segura.
- Possibilidade de Penhoras ou Reinvindicações de Terceiros
A ausência de Escritura Pública de Compra e Venda e sua consequente averbação perante o Ofício de Registro de Imóveis pode levar o proprietário sofrer complicações e ações judiciais. O imóvel adquirido mediante contrato particular ou contrato de gaveta estará em nome de outra pessoa na matrícula imobiliária no Oficio de Registro de Imóveis. E, se essa pessoa contrair uma dívida, esse bem poderá ser penhorado e levado a leilão, o que gerará problemas para aquele que adquiriu.
E mais, caso aquele que tenha o bem em seu nome perante a matrícula imobiliária venha a falecer, será necessário realizar o inventário para poder ser transferido para aquele que comprou, além do adquirente poder sofrer resistência por parte dos herdeiros no inventário para que haja a devida transferência legal da propriedade.
Ainda, um imóvel irregular pode ser alvo de ações de reintegração de posse, desapropriação ou outras disputas judiciais. A regularização protege o proprietário desses riscos e oferece segurança a longo prazo.
- Obtenção de Licenças e Autorizações
Sem a regularização, o proprietário pode enfrentar dificuldades para obter licenças da prefeitura para reformas, ampliações ou novas construções. A regularização permite o cumprimento das normas urbanísticas, ambientais e de segurança.
- Cumprimento de Obrigações Legais
A regularização é uma forma de cumprir com as exigências legais e evitar multas, sanções ou até a perda do imóvel, como no caso de áreas ocupadas irregularmente ou construções sem autorização.
- Uso Pleno do Imóvel
Somente com a regularização é possível explorar todas as potencialidades do imóvel, seja para fins residenciais, comerciais ou industriais. Um imóvel regularizado pode ser alugado ou utilizado como garantia em negócios, ampliando as possibilidades de uso e renda.
Regularizar o imóvel, portanto, é um passo fundamental para garantir direitos, segurança e valorização patrimonial. Caso seu imóvel esteja irregular, iniciar o quanto antes o processo de regularização é uma decisão estratégica e inteligente