Artigos | Postado no dia: 25 setembro, 2025

A importância do registro em cartório para a segurança e eficácia dos contratos

O contrato é um dos instrumentos mais importantes do direito privado, pois materializa a vontade das partes e estabelece direitos e obrigações que regerão a relação jurídica assumida. Entretanto, não basta apenas a elaboração cuidadosa de um contrato para que ele produza todos os efeitos esperados. Em muitos casos, torna-se essencial proceder ao registro em cartório, medida que garante publicidade, autenticidade, conservação e, sobretudo, eficácia contra terceiros. Ainda que muitos negócios jurídicos tenham validade apenas com a assinatura das partes, a ausência de registro pode comprometer a segurança jurídica e fragilizar a força probatória do documento.

É importante destacar a diferença entre validade e eficácia. A validade do contrato se dá quando estão presentes os requisitos estabelecidos pelo artigo 104 do Código Civil, ou seja, agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei. Já a eficácia se refere à produção de efeitos jurídicos não apenas entre as partes, mas também perante terceiros. Em alguns casos, a simples assinatura é suficiente para garantir a validade, mas não para assegurar a oponibilidade do contrato em face de terceiros. É nesse ponto que o registro assume papel fundamental.

O registro em cartório cumpre diversas funções jurídicas. Em primeiro lugar, confere publicidade, já que torna o contrato acessível a terceiros e impede que se alegue desconhecimento do negócio celebrado. Além disso, proporciona maior segurança jurídica, pois assegura que o documento arquivado em serventia oficial possui fé pública, reduzindo a possibilidade de questionamentos quanto à sua autenticidade. Também garante conservação, uma vez que o contrato permanecerá resguardado contra extravios, perdas ou deteriorações. Por fim, assegura a oponibilidade a terceiros, ampliando a eficácia do negócio além da esfera restrita das partes contratantes.

Há situações em que a legislação brasileira torna o registro obrigatório, sob pena de o contrato não produzir seus efeitos principais. É o que ocorre, por exemplo, na compra e venda de imóveis. O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade só se transfere com o registro da escritura no cartório de registro de imóveis, de modo que a mera assinatura de um contrato particular gera apenas um direito de crédito, mas não transfere a titularidade do bem. O mesmo se aplica à alienação fiduciária de bens imóveis, disciplinada pela Lei nº 9.514/1997, cujo registro é condição de validade. Outro exemplo é o contrato de locação com cláusula de vigência, que somente terá eficácia perante terceiros adquirentes do imóvel se registrado no cartório de registro de imóveis, nos termos do artigo 8º da Lei nº 8.245/1991. Além disso, pactos antenupciais e atos constitutivos de sociedades também dependem de registro para surtirem efeitos perante terceiros.

Em outros casos, embora não haja obrigatoriedade legal, o registro é altamente recomendável. Contratos de prestação de serviços, de parceria agrícola, de comodato, de mútuo ou mesmo de promessa de compra e venda de imóveis, quando registrados, ganham maior robustez jurídica e se tornam instrumentos de prova mais fortes em eventual demanda judicial. Isso ocorre porque o documento registrado adquire presunção de veracidade, sendo mais difícil sua contestação.

Os benefícios práticos do registro em cartório são evidentes. Ele previne fraudes, pois as assinaturas podem ser reconhecidas e arquivadas, conferindo maior confiabilidade. Proporciona força probatória reforçada, já que, em caso de litígio, um contrato registrado é mais difícil de ser questionado. Favorece também a celeridade processual, visto que contratos registrados e revestidos das formalidades legais podem servir como título executivo extrajudicial, nos termos do artigo 784 do Código de Processo Civil. Além disso, fortalece a segurança nas relações empresariais e reduz substancialmente a possibilidade de litígios, já que evita discussões sobre a validade, a data ou a autenticidade do contrato.

Outro aspecto relevante é que o registro de contratos reflete o princípio da boa-fé objetiva, previsto no artigo 422 do Código Civil. As partes devem agir com lealdade e confiança recíprocas, e ao registrar o contrato demonstram transparência e comprometimento com o negócio celebrado. Trata-se de medida prática que reduz a possibilidade de alegações de desconhecimento ou ocultação do pacto, sobretudo quando terceiros estão envolvidos.

A jurisprudência brasileira é firme no sentido de reconhecer a necessidade do registro para a plena eficácia de determinados contratos. O Superior Tribunal de Justiça, por exemplo, possui reiteradas decisões afirmando que a mera promessa de compra e venda de imóvel não transfere a propriedade, sendo indispensável o registro da escritura pública no cartório competente. Da mesma forma, garantias reais como hipoteca e alienação fiduciária só têm validade perante terceiros após o devido registro. A ausência desse ato pode acarretar a perda do direito ou a impossibilidade de exigir o cumprimento da obrigação em face de terceiros de boa-fé.

Com os avanços tecnológicos, os cartórios vêm modernizando seus serviços e permitindo o registro eletrônico de contratos. Esse procedimento digital traz agilidade e mantém o mesmo grau de segurança jurídica, além de facilitar a vida dos contratantes, que podem registrar documentos sem necessidade de comparecimento físico. Ainda assim, permanece essencial que os advogados orientem seus clientes quanto às hipóteses em que o registro é obrigatório ou recomendável, a fim de evitar prejuízos.

Deixar de registrar um contrato pode gerar sérias consequências. Sem registro, o documento não será oponível a terceiros de boa-fé, o que pode inviabilizar a proteção de direitos. Também fica mais vulnerável a contestações em juízo, perdendo força probatória. Em contratos em que o registro é requisito de validade, sua ausência pode levar inclusive à nulidade absoluta do negócio jurídico. Além disso, a ausência de registro fragiliza garantias contratuais e pode ocasionar a perda de bens ou valores em caso de litígio.

Portanto, registrar um contrato em cartório não deve ser visto como um ato burocrático desnecessário, mas sim como uma medida de proteção indispensável. Trata-se de providência que confere segurança jurídica, evita fraudes, fortalece a confiança entre as partes e assegura que o documento produza todos os efeitos desejados. Seja em operações de grande valor econômico, como a compra de um imóvel, seja em relações corriqueiras do dia a dia, o registro garante que o contrato seja respeitado não apenas entre os contratantes, mas também perante terceiros e o próprio Poder Judiciário.

Em suma, o registro de contratos em cartório representa uma etapa essencial na construção de relações jurídicas sólidas e seguras. Ele materializa a boa-fé objetiva, assegura transparência, protege direitos e reduz riscos. Em uma sociedade onde a confiança é cada vez mais valorizada, adotar essa prática significa agir com prudência e responsabilidade, garantindo que aquilo que foi pactuado não se perca em meio a disputas, mas sim se mantenha íntegro e plenamente eficaz.