Artigos | Postado no dia: 13 março, 2025
Contrato de Aluguel por Temporada – Aspectos Jurídicos da Locação de Plataformas como Airbnb e Suas Implicações Legais
A locação por temporada é um contrato específico dentro do ordenamento jurídico brasileiro, regulamentado pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), e se caracteriza pelo aluguel de um imóvel por prazo determinado de até 90 dias. Esse tipo de locação tem ganhado cada vez mais relevância, especialmente com o advento de plataformas digitais como Airbnb, Booking e Vrbo, que facilitam a conexão entre locadores e locatários. Contudo, essa modalidade possui implicações legais que merecem atenção tanto dos proprietários quanto dos hóspedes. O contrato de locação por temporada, conforme o artigo 48 da Lei do Inquilinato, ocorre quando o imóvel é alugado por um período determinado e para fins específicos, como turismo, lazer, tratamento de saúde, cursos ou atividades profissionais temporárias. Diferentemente das locações tradicionais, nesse caso, o locador pode exigir o pagamento antecipado do valor total do aluguel e a contratação de garantias adicionais. Além disso, essa modalidade não confere ao inquilino o direito à renovação automática do contrato, pois a relação jurídica se encerra ao término do prazo estipulado. Caso o locatário permaneça no imóvel após os 90 dias sem oposição do locador, a locação pode ser convertida automaticamente em contrato de prazo indeterminado, sujeitando-se às regras gerais da locação residencial.
Com a popularização do Airbnb e outras plataformas, a locação por temporada se tornou mais acessível e dinâmica, permitindo que proprietários monetizem seus imóveis de forma simplificada. No entanto, o uso dessas plataformas trouxe novos desafios jurídicos, especialmente em relação à regularização, regulamentação municipal e direitos do consumidor. A principal questão é que o aluguel por meio dessas plataformas se distingue do contrato de locação tradicional, muitas vezes assumindo características de hospedagem, o que pode levar à aplicação de normas próprias do setor hoteleiro. Em algumas cidades, há exigências para que os anfitriões se cadastrem em órgãos municipais, paguem tributos específicos e respeitem regras de condomínio.
Assim como nas locações convencionais, o aluguel por temporada impõe direitos e deveres às partes envolvidas. O locador tem a obrigação de entregar o imóvel em boas condições de uso e cumprir com as cláusulas contratuais estabelecidas. Já o locatário deve zelar pelo imóvel, utilizá-lo conforme a destinação prevista e devolver o bem ao término da locação. A exigência de caução ou pagamento antecipado é permitida, desde que esteja expressamente prevista no contrato. Caso haja danos ao imóvel, o locador pode reter valores da caução ou exigir reparação pelos prejuízos.
Um dos pontos mais polêmicos da locação por temporada via plataformas digitais é a resistência de condomínios residenciais a esse tipo de prática. Muitos condomínios têm tentado proibir a locação de curta duração alegando riscos à segurança e desvalorização patrimonial. Contudo, decisões judiciais recentes indicam que, salvo disposição expressa na convenção condominial, a locação por temporada não pode ser proibida, pois se trata de direito de propriedade. Em algumas cidades, há regulamentações específicas sobre locações por aplicativos, impondo regras sobre cadastro, tributação e até limitação do número de imóveis que podem ser alugados dessa forma. O não cumprimento dessas normas pode resultar em multas e penalidades.
A tributação sobre o aluguel por temporada varia conforme a atividade exercida pelo proprietário. Caso o locador seja pessoa física, os rendimentos obtidos com aluguéis devem ser declarados no Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) e podem ser tributados conforme a tabela progressiva do imposto. Se o locador operar de forma recorrente e profissionalizada, a Receita Federal pode entender que há caracterização de atividade empresarial, exigindo o recolhimento de tributos como o Imposto sobre Serviços (ISS) e a constituição de uma pessoa jurídica para formalizar as operações.
Além dos aspectos regulatórios e tributários, é fundamental destacar a importância de um contrato de locação bem elaborado. O documento deve conter cláusulas claras sobre o prazo da locação, o valor e a forma de pagamento, a responsabilidade por eventuais danos ao imóvel, as regras de uso do espaço e as penalidades para o descumprimento das obrigações. A inclusão de fotos do estado do imóvel no momento da entrega e a realização de vistoria antes e depois da estadia podem evitar conflitos entre as partes.
Outro ponto relevante é a diferenciação entre locação por temporada e prestação de serviço de hospedagem. Caso a locação envolva serviços adicionais, como limpeza diária, café da manhã e recepção de hóspedes, pode haver o enquadramento na legislação hoteleira, sujeitando o proprietário a exigências administrativas e fiscais distintas das aplicáveis à locação residencial.
Ainda, o impacto da locação por temporada na economia local deve ser considerado. Enquanto algumas cidades incentivam essa modalidade como forma de fomentar o turismo e a movimentação econômica, outras buscam restringir a prática por receios de descaracterização das áreas residenciais e impactos no mercado imobiliário, como a redução da oferta de moradias permanentes e a inflação dos preços dos aluguéis.
Em relação ao direito do consumidor, a locação por temporada via plataformas digitais também levanta questões sobre responsabilidade em casos de problemas com o imóvel ou descumprimento de condições anunciadas. O Código de Defesa do Consumidor pode ser aplicado quando a relação contratual envolver uma prestação de serviço de intermediação, como ocorre com o Airbnb, que pode ser responsabilizado em determinadas situações.
O aluguel por temporada, especialmente viabilizado por plataformas digitais, tornou-se uma prática comum e altamente lucrativa no mercado imobiliário. No entanto, a falta de regulamentação uniforme e a resistência de algumas entidades, como condomínios e prefeituras, têm gerado insegurança jurídica para locadores e locatários. Diante desse cenário, é essencial que os envolvidos adotem boas práticas contratuais, respeitem a legislação aplicável e, sempre que necessário, busquem orientação jurídica para evitar conflitos e garantir a segurança jurídica das operações. A análise cuidadosa das regras locais, a elaboração de contratos detalhados e o cumprimento das obrigações fiscais são medidas indispensáveis para o sucesso da locação por temporada no Brasil.